Precio hedónico, clave para comprar y vender propiedad raíz

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Las viviendas son bienes con elementos diferenciados en su composición, los cuales influyen a la hora de establecer si estas valen más o menos. No solo el tipo de construcción, de habitaciones y de materiales empleados constituyen la propiedad, sino también el barrio y proximidad a zonas verdes, confortables y de servicios.

De esta forma, y haciendo un avalúo de cada característica de manera individual, el vendedor puede dar "Valores a intangibles, bienes y servicios no mercadeables como el medio ambiente. Los elementos externos positivos aumentan la disponibilidad de pago del consumidor, quien paga por los beneficios que entrega el ambiente o la calidad de una vivienda, así como deja de pagar por las externalidades negativas", explica Juan Carlos Mendieta, experto del Centro de estudios sobre desarrollo económico de la Universidad de los Andes.

En Manizales, cinco variables claras se pueden usar para el avalúo de las viviendas, según un estudio realizado por Lázaro Valencia, docente investigador de la maestría en Economía de la Universidad de Manizales.

Estas variables se dividen en dos grupos: En el primero están el índice de construcción, que reúne las subvariables de área construida y superficie del lote; y el índice de calidad de la vivienda que considera las subvariables destino de la propiedad, estrato socioeconómico, número de pisos, locales, baños y habitaciones.

En el segundo grupo hay tres elementos, todos ambientales: Las zonas de tratamiento geotécnico en 453 puntos de la ciudad; el factor riesgo detectado en 28 sitios; y el factor ladera, en 99 espacios del municipio.

La investigación revela que en promedio las viviendas cercanas a las áreas de riesgo disminuyen sus precios hasta en un 11,46%. El estar ubicada cerca a una ladera los hace descender en un 37,41%, y el encontrarse en una zona de tratamiento geotécnico provoca una baja del 21,95%.

Cuando una casa incrementa su cotización, en los predios contiguos sucede lo mismo, en un efecto de cadena. Para la capital caldense, un aumento del 1% en el avalúo de una propiedad raíz, genera  un 0,58% de aumento en la cotización por metro cuadrado del predio vecino. "Los consumidores reciben utilidad positiva de vivir cerca de casas lindas y de mayor valor, lo que resulta en que casas vecinas de altos valores empujan el avalúo de todas las casas de su alrededor", anota Valencia.

Elección de la compra

En cuanto a los precios de venta de las edificaciones, Valencia determina que sí están influenciados  por el precio hedónico, pero indirectamente, pues la mayoría de las inmobiliarias,vendedores y avaluadores de bancos, desconocen la implementación de las variables. "Por lo general solo tienen en cuenta los metros cuadrados de la vivienda, sus medidas de frente y acabados. Las variables ambientales no las consideran mucho porque las desconocen".

Desde la perspectiva de los constructores, "El precio hedónico sí es un factor que determina la adquisición o no de vivienda en la capital caldense", indica Felipe Calderón, presidente de CFC construcciones. "Aquí no se escoge el precio más barato. Eso en la medida en que es una ciudad con alto índice de clase media", agrega. Eso sí, aclara que en la población con menores niveles de ingresos, la gente escoge influenciada por el precio bajo, más que por lo hedónico.

Sobre los costos de la vivienda comparados con los de Pereira o Armenia, que son más bajos, el investigador afirma que el precio hedónico no es lo que genera esa situación. Señala que corresponde más a los costos para levantar edificaciones en la topografía abrupta de la ciudad, donde los terrenos demandan altas inversiones para poder construir sobre ellos.

Incremento relacionado

El aumento de un 1% en el avalúo de una casa en Manizales, genera un 0,58% de incremento en el avalúo del predio vecino. Así lo demuestra un estudio de la Universidad de Manizales.

Para entender el concepto

Un análisis hecho en Finlandia por Tyrväinen Mettinen en el año 2000, evidencia que la población de la ciudad de Salo paga hasta un 4,8% más por una casa que tenga vistas hacia un bosque. En esa misma ciudad el costo de las viviendas se reduce en un 5,7% por cada kilómetro de distancia a un parque forestal.