La RAE lo define: “Aumento de valor de una cosa, de un inmueble; impuesto que grava este aumento de valor”. La normativa lo define: “incremento en los precios de la tierra que se genera por decisiones o actuaciones de ordenamiento territorial, que no se derivan del esfuerzo, trabajo o inversión del propietario, sino de acciones externas o de inversiones públicas adoptadas o ejecutadas (….)”.
 La plusvalía fondea tributos inmobiliarios de personas naturales y jurídicas para el mejoramiento de infraestructura, servicios públicos, etc, los cuales benefician a la mayoría.
 El POT de Manizales, año 2017, validó el cobro de plusvalía; vino luego la Resolución # 023 de mayo 26 de 2020, basada en estudios contratados a una firma foránea. Según el municipio, hay 227 predios suburbanos y 85 urbanos que poseen una caracterización técnico-económica-comercial “ideal y madura” para el desarrollo de proyectos urbanísticos y de construcción, derivando una plusvalía del que su titular (afectado) deberá pagar el 50% al municipio, sea en tierra o en dinero al momento de enajenar el inmueble. Pretenden recaudar $ 210.000 millones.
 Tienen los afectados dos mecanismos de defensa: sede administrativa ante la Alcaldía, por recurso de reposición; sede judicial ante jueces administrativos. Resuelto el recurso, o vencido el término sin interponerse, la ley prevé que la plusvalía debe inscribirse en el folio de matrícula inmobiliaria del predio afectado, de tal manera que para obtener una licencia, trámite o transferir el dominio, deberá acreditarse el paz y salvo. Difícilmente las personas pagarán un monto irreal, lo que en la práctica se traducirá en una “medida cautelar” que afectará el inmueble hasta tanto se dirima la controversia.
 Pero aparte de la mala coyuntura, pues el país económico sigue afectado por la crisis mundial del covid, el año transcurrido dejó entrever serias falencias de la resolución en comento: de orden jurídico, técnico, económico y comercial. Se trata de un complejo debate pues requiere, además de subespecialidades jurídicas, del apoyo de arquitectos, ingenieros, topógrafos y expertos avaluadores.
 La plusvalía determinada es irreal, por al menos tres causas eficientes:
 a) Simuló proyectos inmobiliarios omitiendo las restricciones de los terrenos; el “método residual” determina la utilidad del proyecto y cifra el justi-valor del terreno; ingresos derivados de proyectos en áreas inviables, por restricciones impuestas por la ley, inflan artificialmente los ingresos, las utilidades y por supuesto la plusvalía liquidada. Error.
 b) Las simulaciones resultan descontextualizadas del mercado; para los predios suburbanos se utilizó una muestra de 46 proyectos de parcelaciones para un total de 2.397 viviendas y ventas superiores a $2,5 billones. Error. Visualizando el mercado de Manizales y sus alrededores, se concluye que es imposible lograr si quiera las ventas de tal muestra. Santágueda, con 60 años de desarrollo, no reúne las 1.000 viviendas construidas; hay proyectos con más de 15 años de desarrollo y lotes aún disponibles para la venta.
 c) Para calcular la plusvalía el municipio aplicó el mayor valor por metro cuadrado al área total del terreno, cuando la ley establece que deben descontarse las afectaciones para vías, servicios públicos y demás cesiones ambientales y técnicas obligatorias. Hechas esas reducciones, el tributo liquidado supera en más de un 50% su valor real. Error.
  De persistir tan irreal liquidación, podría venir luego un juez a anular dicho tributo derivando graves consecuencias: i) posible detrimento patrimonial para el Municipio al no recaudar plusvalía; ii) cuantiosos perjuicios irrigados a los afectados; iii) eventual responsabilidad fiscal y disciplinaria de los funcionarios causantes del detrimento; iv) afectación inmobiliaria para Manizales, pero seguras oportunidades para Villamaría, Chinchiná, Palestina, Neira, Anserma e incluso Pereira, quienes sabrán absorber la demanda inmobiliaria que nos corresponde.
 El municipio debe ajustar el tributo a la realidad de los inmuebles involucrados. Una prueba que sea aportada por cada uno de los afectados y que cumpla con el procedimiento dispuesto por el IGAC, además de los requisitos establecidos por el Consejo de Estado, sería el punto de encuentro de las partes.
 Nuestro alcalde debe comprender que su administración profirió una resolución de plusvalía con valoraciones erradas, las cuales está llamado a ajustar a derecho. La ciudad pierde si el problema se lo deja a su sucesor.
 El asunto es alarmante e ineludible y dentro del marco del “Pacto por la Reactivación” de una “Manizales + Grande”, es imperioso garantizar recursos tributarios al tiempo de salvaguardar nuestro tejido empresarial y económico.