MARTHA LUCÍA GÓMEZ
LA PATRIA | MANIZALES

Como intruso se empezó a mover la construcción del cable aéreo Fundadores-Cámbulos en el 2005. Dueños de propiedades y arrendatarios de locales de la manzana entre las carreras 23 y 24 con calles 31 y 32 en Manizales se oponían a vender para darle paso a este medio de transporte.
Siete años después, con el cable funcionando para el público desde el 1 de noviembre de 2009, la percepción ciudadana es otra. Por lo menos así se nota por la estación Fundadores, la que se terminó primero y que ahora va camino a construir un centro comercial, con almacén ancla a bordo, para aprovechar los 2 mil 400 metros cuadrados que quedaron libres.
Estella Ramírez, dice que vivió 50 años en una vieja casona de bahareque frente a esta estación, conserva la propiedad, pero la tiene en arrendamiento. Para ella y otros vecinos como Adiela Franco Gutiérrez, la llegada del cable embelleció esas cuadras. "Muy bueno el progreso, le da más caché a esta parte de la ciudad", agrega doña Estella.
Por los alrededores se ven avisos de casas en venta; personas que indican: "no toque ahí, esa casa está desocupada"; y testimonios de otros residentes sobre la inseguridad de la manzana debido a la soledad por la falta de construcciones. "Por aquí se ven muchos indigentes, algunos llegan armados a los locales comerciales". "En las noches pasan barras de jóvenes que se meten, no sé cómo, al lote a consumir droga".
Don Hernán Trujillo, dueño de un almacén de calzado por la carrera 24, desde hace 12 años, es otro de los que se queja porque quiere ver los terrenos ocupados por comercio. "Dijeron que esto iba a quedar una berraquera, y para qué, un potrero fue lo que dejaron. Ahí caben muchos locales que le volverán a dar el empuje comercial a la zona".

Proceso
Quizá la gente haya olvidado los tiempos que requieren muchos procesos en el sector oficial. Este cable aéreo tomó su primer impulso en mayo de 2005. El alcalde de ese entonces, Néstor Eugenio Ramírez, y el director de Corpocaldas enviaron una carta al Director del Departamento Nacional de Planeación para solicitarle apoyo financiero para adelantar conjuntamente el cable aéreo.
Luego vinieron firmas de acuerdos para estudios y diseños, proyectos en el Concejo Municipal, licitaciones internacionales porque este cable es tecnología italiana, y contratos con sus respectivos imprevistos y ajustes de presupuesto.
Es decir, si empezó a funcionar para el público el 1 de noviembre de 2009, fueron cuatro años en todo este proceso. La propuesta de centro comercial para la estación Fundadores empezó en julio de ese año, indica Javier Eduardo Torres Martínez, coordinador de infraestructura de Infimanizales, entidad dueña del cable y de los terrenos.
Se presentó una convocatoria pública para las firmas interesadas en ser socios estratégicos de Infimanizales en la comercialización, construcción y venta de este desarrollo comercial. El 31 de agosto de 2009 escogieron la propuesta del consorcio integrado por construcciones Ocasa S.A., Inversiones Mendieval S.A., Ómar Bernal Orozco y Edgar Castro Risaralde. Posteriormente estos dos últimos le vendieron a un tercero.
Según las normas de planificación, para ejecutar este proyecto Infimanizales debe presentar un Plan Parcial de esa manzana (ver recuadro Qué es un Plan Parcial).
Una vez aprobado se firmará el acta de constitución de la sociedad, algo así como la viabilidad jurídica, y se constituirá un encargo fiduciario para manejar el dinero.

Aportes
La elaboración de este tipo de planes tiene que ver con que la estación Fundadores está en el área de la Pieza Intermedia de Planificación 12, que obliga a ejecutarlo para hacer estudios relacionados con la movilidad, entre otros temas.
En septiembre de 2010 la Secretaría de Planeación de Manizales entregó los requisitos para montar el Plan Parcial, que ya se terminó y está para la primera revisión de esa dependencia. Otro punto que agotaron fue la socialización general del proyecto con los dueños de viviendas del sector, que se hizo la semana pasada (ver infográfico).
"Infimanizales aporta a la sociedad el lote a valor presente en el tiempo de iniciación del proyecto, a 2011 se calculaba en $1.870 millones, y también recibirá un porcentaje sobre las ventas que se realicen de los espacios del centro comercial", indica Torres Martínez.
Los demás socios aportarán la promoción, comercialización, construcción y venta del proyecto. Ellos tienen que hacer los presupuestos, los diseños, montar el modelo financiero, tramitar las licencias, y gestionar créditos, si así lo requieren, y asumirlos.
A los expropietarios de esta manzana se les tendrá en cuenta como primera opción de compra de ciertos locales comerciales.
Infimanizales podrá recuperar el valor hasta un 50% en especie, es decir que se podría quedar con un piso completo o con varios locales o con parqueaderos. Esto dependerá de como se den las negociaciones.
El plazo estimado de ejecución del proyecto, partiendo desde la elaboración de estudios y diseños, es de 32 meses (dos años y ocho meses), ocho de los cuales se piensan dedicar a ventas, pero que se podrían reducir si las negociaciones con  un almacén ancla se consolidan. Según Torres Martínez ya hay varias firmas interesadas.
La construcción del centro comercial será en 24 meses, si quedan aprobados en los tiempos estimados el Plan y los diseños.

Manizales, atractiva
"La estación Fundadores es un punto estratégico comercialmente hablando, la carrera 23 es la vía por donde más circulan peatones en la ciudad; allí confluyen medios de transporte, se tiene una infraestructura recreativa y cultural que lo hace más interesante. No se considera una competencia de los otros centros comerciales porque tendrá una vocación diferente, tendrá un ancla que prestará servicios complementarios", afirma Torres Martínez.
La visión que se tuvo en el 2005 con el cable aéreo quizá ahora empiece a dar sus frutos para Infimanizales, banco de segundo piso del Municipio, que ha recibido críticas hasta de organismos de control porque sus inversiones no han dado los resultados esperados.
"Manizales está siendo mirado muy positivamente desde lo comercial, se está volviendo muy atractiva", dice Torres Martínez. Por algo la llegada de varios almacenes de cadena que permiten la generación de empleo y el despegue del consumo local.
Como lo publicó LA PATRIA ayer, la firma de Consumometría Raddar dio a conocer el pasado jueves que la capital de Caldas es líder en demanda a nivel nacional con base en registros de junio de este año, especialmente en ropa, y aunque hay voces que lo contradicen, como Fenalco Caldas que asegura que las ventas han sido regulares y la gente ha dejado de comprar, otros comentarios populares estiman que en Manizales se volvió costumbre de los comerciantes decir que las ventas van mal.
Por ello será que algunos expertos dicen que no se puede confiar en percepciones. Lo cierto del caso es que por algo tiene que estar siendo atractiva la ciudad, pues de hace dos años para acá las grandes firmas están poniendo sus ojos para establecerse en la ciudad y en sitios como los lotes libres de la estación Fundadores del cable aéreo.

Qué es

José Fernando Olarte, secretario de Planeación de Manizales, explica que un Plan Parcial es un instrumento que permite en una porción de un territorio determinado hacer un desarrollo para usos complementarios, mixtos, y que genere normas para hacer un aprovechamiento de interés para la ciudad.
"El Plan Parcial para el centro comercial Cablevía se debe hacer porque la norma general (Plan de Ordenamiento Territorial) determinó que el desarrollo del lote fuera a través de esa figura para hacer mezcla de usos y articulador del espacio público".
Indica que una Pieza Intermedia de Planificación (PIP), otro instrumento que se aplica en la ciudad, determina es índices de altura y de ocupación, y un Plan Parcial genera norma, diseños y espacios de movilidad.
El trámite para un Plan Parcial empieza con una solicitud a la Alcaldía, que señala las condiciones que debe tener la zona por el urbanismo y el desarrollo territorial. Los propietarios o interesados en desarrollarlo radican un documento general, la Administración hace observaciones de si se ajusta, luego viene una presentación oficial, socialización con la comunidad para mirar qué afectaciones tienen, se lleva al Consejo Territorial de Planeación y finalmente lo aprueba por decreto el alcalde para desarrollarlo.
El Plan de este centro comercial lo tiene la Secretaría de Planeación para su estudio.

Otros planes parciales

* El de la Galería de Manizales, que está en revisión. Lo presentó Infimanizales y va unido al Macroproyecto de Renovación Urbana de la Comuna San José.
* Centro comercial Cable Plaza-torre Camino de La Palma. Propone construir un puente peatonal de 25 metros que comunique con otro bloque de comercio que se edificará en el lote contiguo a la estación Camino de La Palma del cable aéreo a Los Yarumos, sería una torre de cinco pisos con un almacén ancla. Este Plan se debe presentar porque los lotes integran la Pieza Intermedia de Planificación 5 con usos del suelo residenciales y deben pasar a comerciales.