Alcaldía de Manizales reactiva notificaciones de plusvalía a 298 predios

MIGUEL O. ALGUERO - JUAN C. LAYTON

LA PATRIA | MANIZALES

"Claro, me volvieron a notificar. Eso es de Ley y lo tienen que hacer, estoy de acuerdo, pero lo más triste es que lo están haciendo en el momento menos indicado. Además, es grave que se vayan al tope con el cobro del 50% de su valor y se trata de un estudio mal hecho, con una serie de supuestos como que todos los lotes son urbanizables, sin tener en cuenta la topografía de esta región".

Estas declaraciones son de Jorge Mejía Arango, exsecretario de Obras Públicas y miembro de Junta de Camacol, quien reclamó por la nueva notificación de plusvalía que comenzó a hacer la Alcaldía de Manizales en mayo, después de optar en julio del año pasado por aplazar la decisión para hacer una revisión y un proceso de socialización.

Sin embargo, el Municipio comenzó el nuevo proceso, en el que se incluyen unos 298 predios, 42 menos de lo que se estimó en el 2020.

En el caso de Mejía Arango la notificación es por un predio que tiene ubicado al lado del Sena, de unos 13 mil metros cuadrados. Su queja es que tendría que pagar unos $400 millones, cuando se trata de un lote que tiene un costo de entre $150 millones y $200 millones. "Está en la ladera, con un retiro y sin ninguna infraestructura y no le pienso hacer ninguna mejoría, pero si se la hiciera, me tocaría encimar plata y quedarme sin el lote", precisó.

Un año y nada

César Augusto Díaz Zapata, concejal del Partido Liberal, señaló que no entiende el porqué ya la Alcaldía empezó de nuevo a notificar este cobro de plusvalía este año, teniendo en cuenta que hace un año la Administración lo suspendió para revisar los estudios, modificar el porcentaje de cobro y por efectos de la crisis económica.

“¿Qué hizo la Administración durante este año? Nada. Nos quedamos esperando ese proyecto de acuerdo para modificar el POT, en específico el porcentaje de cobro del 50% al 30%. Esa fue una promesa del alcalde que le hizo a dueños de predios de la ciudad. Tampoco hay una revisión a los estudios técnicos de la plusvalía, ni unos nuevos. Esto quiere decir que la plusvalía sigue en pie en Manizales”, sostuvo el corporado.

Parte del malestar que persiste es que si alguien vende un lote para un mayor aprovechamiento del suelo, se hace un traspaso de rural a urbano o incluso si se recibe alguna herencia, por ejemplo, el lote se valorizaba más. El problema es que con ese nuevo valor, el propietario tendría que pagar la mitad del precio de lo que se valorizó. Es decir, que si el predio cuesta $1.200 millones, el pago del impuesto sería de $600 millones.

Posible detrimento

La interpretación de algunos corporados es que hay un posible detrimento patrimonial por los retrasos en el cobro y que un equipo de jurídicos consideró que la resolución de suspensión es ilegal porque lo que debía hacer el alcalde era presentar un proyecto de acuerdo ante el Concejo.

Sin embargo, Jenny Constanza Osorio, contralora de Manizales, precisó que su entidad no ha emitido ningún informe definitivo o comunicado sobre plusvalía. Tampoco tienen en marcha ninguna auditoría y no se puede hablar de detrimento ya que no había sido efectivamente tipificado el cobro dentro de la reglamentación. En la última citación al Concejo les explicaron que al no haber reglamentación para su cobro hasta ahora no se puede hablar de detrimento.

Explica Planeación

La secretaria de Planeación, Natalia Escobar Santander, explicó que el proceso legal debe continuar, teniendo en cuenta que los términos administrativos que estaban suspendidos en la Alcaldía se reanudaron en noviembre del año pasado, por lo que se debe continuar con el rumbo de los procesos pendientes, incluyendo la plusvalía, que es por Ley.

Unido a ello, sostuvo así como algunos se han quejado por las notificaciones, hay acciones de cumplimiento de algunos ciudadanos que están pidiendo que se cumpla con la Ley para acelerar sus procesos.

Con respecto a la modificación del cobro, Escobar Santander indicó que para hacer cualquier cambio se tendrá que hacer una modificación del Plan de Ordenamiento Territorial (POT), en el que se tendrán que incluir otros aspectos como la incorporación de nuevas zonas de expansión, entre otros aspectos, por lo que el objetivo es presentar un paquete completo que requiere de varios estudios técnicos, por lo que el proceso se puede demorar cerca de un año.

La secretaria insistió en que el precio cambia si se pasa de rural a urbano, o si en una finca se adelanta un desarrollo urbanístico. "Eso es lo que genera plusvalía, no porque a la finca se le ponga otro piso, por ejemplo", aclaró.

Escobar Santander sostuvo que el objetivo es que quienes tengan dudas se acerquen a la Alcaldía para explicarles y analizar su caso, unido a las diferentes opciones que tienen para garantizar el debido proceso. "Ellos pueden, si no están de acuerdo con lo que arrojó el estudio, interponer un recurso de reposición, e incluso presentar otro avalúo. Con esta notificación lo que se inicia es un proceso que puede ser bastante largo, y que no implica que tengan que pagar ya", indicó.

¿Qué hacer con la notificación?

La firma Naufall Vallejo Legal presenta las siguientes recomendaciones:

1. ¿Cómo se notifica?

Primero llega una citación para acudir a notificarse de manera personal a las instalaciones de la Alcaldía. Si no se presenta, ellos enviarán por correo físico copia de la Resolución 023 del 2020. En este último momento se entiende como notificado.

2. ¿Debo ir a notificarme personalmente?

Puede, pero no debe. 10 días para preparar el recurso y una prueba técnica que involucra un doble avalúo es un tiempo al extremo reducido, incluso para personas que conocen la discusión al detalle. Todo tiempo extra que se logre conseguir puede ser la diferencia entre radicar un recurso con prueba o sin ella.

3. ¿Y qué tal si autorizo la notificación electrónica?

Puede, pero no debe. Recibirá de inmediato un correo electrónico y con este empezaría la cuenta regresiva de los 10 días para impugnar la decisión. Si quiere aspirar a que el recurso sea resuelto de manera favorable, la prueba técnica es el camino y por eso es importante ganar tiempo en el proceso de notificación. Los recursos que no estén acompañados de un ejercicio de valoración individual que desvirtúe en cada caso particular el ejercicio del estudio del Municipio, tienen muy baja vocación de prosperidad.

Participación y destinación

* La tasa de participación que se imputa a la plusvalía generada será del 50% del mayor valor por metro cuadrado.

* Los recursos provenientes de la participación en plusvalía se destinarán en:

- Compra de predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de vivienda de interés social.

- Construcción o mejoramiento de infraestructuras viales, de servicios públicos domiciliarios, áreas de recreación y equipamientos sociales.

- Obras de recreación, parques, zonas verdes y equipamiento del espacio público.

- Programas de renovación urbana.

- Fomento cultural y mantenimiento del patrimonio cultural.

¿Qué es la plusvalía?

La plusvalía es un impuesto que grava el aumento de valor de un inmueble durante los años de posesión hasta su transmisión por su aprovechamiento, ya sea por compraventa, donación o herencia. El POT, aprobado en el 2017, precisa que hay cuatro hechos generadores de plusvalía:

1. Cambio de suelo rural a expansión urbana.

2. Cambio de suelo rural a suburbano.

3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación.

4. La ejecución de manera directa o indirecta por el Municipio de las obras públicas.

Tenga en cuenta:

La Alcaldía de Manizales precisó que dicho proceso de notificación se reinició este año para lo que se está contactando personalmente a 298 propietarios en Manizales de predios. Por lo anterior, en este momento se están contactando a los propietarios de los predios de forma directa para su respectiva notificación, garantizando de esta manera el cumplimiento a la normativa vigente.

Debe tenerse en cuenta que la Administración municipal, garantiza a los ciudadanos su derecho de defensa y contradicción en caso de no estar conforme con esta participación en plusvalía, para lo cual puede interponer recursos de reposición e incluso presentar otro avalúo de un órgano colegiado, resaltando además, que así hayan sido notificados y no hacen uso de este mayor aprovechamiento del suelo, no tendrán que pagar por la participación de plusvalía.