Llegó la hora para la asamblea de propiedad horizontal

 

NEGOCIOS|LA PATRIA

El próximo 31 de marzo vencerá el plazo para que se reúnan los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, bajo las condiciones previstas en la Ley 675 del 2001 y en el reglamento de la propiedad horizontal.

Liliana Ocampo y María del Pilar Jaramillo, de la Asociación de Administradores de Propiedad Horizontal de Manizales, dan pautas para el desarrollo de estas reuniones.

 

1. Participantes

Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias son de obligatorio cumplimiento para todos, inclusive para ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente, para los ocupantes del edificio o conjunto.

 

2. Organización

- La Asamblea se reunirá por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y dentro de los tres meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal.

- La citación se hace mediante comunicación enviada a cada propietario. Debe ir acompañada del informe de gestión del administrador y del presupuesto de gastos y proyectos para esa vigencia.

 

3. El derrotero

- Verificación del quórum. El 51% de los propietarios es lo que exige la ley, pero puede que el reglamento interno exija más.

- Nombramiento del presidente y el secretario de la reunión.

- Se aconseja que los miembros del consejo directivo no lleven poderes. Que solo representen su predio.

- Lectura del orden del día y su aprobación.

- Nombramiento de la comisión de aprobación del acta de asamblea que se está desarrollando.

- Lectura y aprobación del acta de la asamblea anterior

- Presentación del informe del revisor fiscal, en caso de que haya.

- Informe de gestión del administrador y del consejo de administración.

- Balance general, pérdidas y ganancias.

- Presupuesto para la vigencia.

- Elección de consejo de administración.

- Elección de administrador. En algunos casos la hace el consejo de administración.

- Elección de los miembros de comité de convivencia, que se exige donde hay más de 30 unidades.

- Proposiciones y varios: derroteros de la asamblea para discutir y tomar decisiones de situaciones como cuotas extraordinarias.

- Si por alguna razón no está el 50% del quórum, se suspende la reunión. Se debe citar nuevamente en los próximos tres días hábiles.

 

4. Constancia de las reuniones

- Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.

- Si la asamblea decide encargar personas para verificar la redacción del acta, deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, o en los 20 días hábiles siguientes a la fecha de la reunión.

- La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia a quien se la solicite.

- Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.

 

5. Funciones de la asamblea

La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección y tiene como funciones:

- Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando sea el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.

- Aprobar o no los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el administrador.

- Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.

- Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, si es necesario.

- Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al revisor fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal.

- Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.

- Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando se dé el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.

- Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la ley.

- Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

- Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica.

- Otorgar autorización al administrador para cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos.

 

6. En caso de no convocar a la asamblea

Si no se convoca la asamblea, se reunirá en forma ordinaria el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las 8:00 p.m.

 

7. Decisiones que exigen la mayoría del 70%

- Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

- Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

- Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

- Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.

- Reforma a los estatutos y reglamento.

- Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

- Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.

- Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

- Liquidación y disolución.

- Estas decisiones no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.

 

8. Las decisiones se pueden impugnar

Las decisiones de la asamblea se pueden impugnar dentro de los dos meses siguientes a la comunicación o publicación del acta en la que consta la decisión a impugnar. Esto significa que los dos meses no necesariamente se cuentan desde la fecha en que se celebró la asamblea, sino desde la fecha en que se comunica o publica el acta respectiva, lo cual no se hace sino hasta que el acta ha sido aprobada.

 

9. Recomendaciones para minimizar los conflictos

En las asambleas se pueden presentar discusiones sea porque se está o no de acuerdo con alguna decisión, no se acata el reglamento interno, se le da un mal uso de los parqueaderos o incluso los perros son un detonante para que hayan discusiones.

- Que el presidente de la asamblea sea conciliador, escuche, modere las intervenciones y sea ágil y con criterio para manejar las situaciones.

- Envíe el balance general y de gestión con tiempo, esto hará que los propietarios lo lean previamente.

- Realizarla en un sitio cómodo.

- Tener un reglamento de asambleas, en el que se establezcan límites para las intervenciones.

- Basarse en el reglamento de convivencia para solucionar la mayoría de problemas que plantean.

- Tener una comisión de recolección de votos.

- Tener en cuenta el horario de la asamblea para que sea fácil que asistan los copropietarios.